장사를 접기로 마음먹은 뒤 가장 먼저 부딪히는 것이 남은 임대차 계약입니다. 「폐업하니까 계약도 끝」이 아니라서, 순서를 모르면 보증금을 다 못 받고 나오게 됩니다.
1. 중도 해지는 원칙적으로 안 됩니다
먼저 냉정한 사실부터 짚어야 합니다. 기간을 정한 임대차는 그 기간 동안 유지하는 것이 원칙입니다. 「장사가 안 돼서」는 법이 인정하는 해지 사유가 아닙니다.
계약서에 중도 해지 조항이 있으면 그대로 따르고, 없다면 임대인과 합의해야 합니다. 합의 없이 나가면 남은 기간의 차임을 물어야 할 수 있고, 실무에서는 새 임차인이 들어올 때까지의 차임을 보증금에서 빼는 방식으로 정산되는 경우가 많습니다.
그래서 순서가 이렇게 됩니다.
- 계약서에서 중도 해지·위약 조항을 먼저 읽는다
- 임대인에게 알리고 협의한다
- 새 임차인을 직접 구해서 데려간다 ← 실제로 가장 효과가 큰 방법
2. 권리금 회수 기회 — 임대인이 방해하면 안 됩니다
상가건물임대차보호법은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호합니다. 임차인이 새 임차인을 주선했을 때 임대인이 정당한 이유 없이 계약을 거절하면 손해배상 책임이 생길 수 있습니다.
보호받으려면 사장님이 할 일이 있습니다.
- 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 사이에 새 임차인을 주선해야 합니다
- 새 임차인의 보증금 지급 능력·의사를 임대인에게 알려야 합니다
- 주선한 사실과 임대인의 답변을 문자·내용증명으로 남겨야 합니다
임대인이 거절할 수 있는 정당한 이유도 법에 있습니다. 새 임차인이 보증금을 낼 능력이 없거나, 임대차를 유지하기 어려운 사정이 있는 경우 등입니다. 또 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않을 경우처럼 예외도 있습니다.
말로만 오간 협의는 나중에 증명이 안 됩니다. 반드시 기록을 남기세요.
3. 원상복구 — 어디까지가 사장님 몫인가
보증금 정산에서 가장 많이 다투는 부분입니다. 원칙은 **「내가 설치한 것을 내가 걷어 낸다」**입니다.
- 사장님이 만든 칸막이·주방 설비·간판 → 사장님이 철거
- 들어올 때부터 있던 것 → 원칙적으로 사장님 몫이 아님
- 통상적인 사용으로 인한 마모(벽지 변색 등) → 다툼의 여지가 있음
핵심은 「들어올 때 상태」를 증명할 수 있느냐입니다. 계약 당시 사진이 있으면 대부분 정리되고, 없으면 임대인 주장대로 끌려가기 쉽습니다.
지금 계약 중인 다른 사장님이 이 글을 보신다면, 오늘 가게 사진을 찍어 두시길 권합니다. 나중에 그 사진이 몇백만 원이 됩니다.
4. 정산 순서 — 이 순서를 지켜야 돈이 남습니다
- 폐업 전에 임대인에게 통보하고 협의 내용을 문서로 남긴다
- 새 임차인을 구해 본다(권리금 회수 기회)
- 원상복구 범위를 철거 전에 합의한다 — 하고 나서 다투면 이미 늦다
- 철거 전후 사진을 남긴다
- 관리비·공과금을 정산한다
- 보증금을 받고 열쇠를 넘긴다
보증금을 받기 전에 열쇠부터 넘기지 마세요. 점유를 놓으면 협상력이 사라집니다.
Q. 폐업 신고를 먼저 해야 하나요, 계약 정리를 먼저 해야 하나요? A. 계약 정리를 먼저 시작하는 편이 낫습니다. 사업자등록이 살아 있어야 새 임차인 주선·권리금 협의가 자연스럽고, 폐업 신고는 정리가 끝난 뒤에 해도 늦지 않습니다.
Q. 임대인이 「권리금 받지 말고 나가라」고 합니다. A. 계약서에 권리금을 포기한다는 조항이 있어도 법이 보장하는 회수 기회 자체를 없앨 수는 없습니다. 다만 다툼이 되면 증명이 필요하니, 주선 사실과 거절 답변을 반드시 기록으로 남기세요.
Q. 남은 기간 차임을 전부 물어야 하나요? A. 새 임차인이 들어오면 그 시점부터는 부담이 사라지는 것이 보통입니다. 그래서 임대인에게 맡기지 말고 사장님이 적극적으로 구하는 편이 금액을 줄이는 길입니다.
상가건물임대차보호법은 보증금 규모(환산보증금)에 따라 적용 범위가 달라지고, 사안마다 판단이 다릅니다. 금액이 큰 다툼은 대한법률구조공단(132) 또는 상가임대차분쟁조정위원회 상담을 거치시길 권합니다.