「임대인이 새 세입자를 안 받아 주면 권리금은 날아가는 건가요」 — 2015년 법 개정 전에는 그랬습니다. 지금은 임대인이 정당한 이유 없이 사장님의 권리금 회수를 방해하면 손해배상 책임을 집니다. 다만 사장님이 절차를 밟아야 보호가 작동합니다.

이 글은 법률 자문이 아니며 일반적인 규칙을 설명합니다. 사안마다 결론이 다르니 반드시 아래 창구에서 확인하세요.

1. 권리금은 누구에게 받는 돈인가

권리금은 다음에 그 자리에서 장사할 사람(신규 임차인) 이 사장님에게 주는 돈입니다. 시설·영업 노하우·단골·자리의 가치를 넘겨받는 대가입니다. 임대인이 줄 의무는 없습니다.

그래서 법은 임대인에게 「권리금을 주라」고 하지 않고, 「사장님이 신규 임차인에게 권리금을 받는 기회를 방해하지 말라」 고 합니다. 이것이 권리금 회수 기회 보호입니다.

2. 보호되는 기간

임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지. 이 기간에 사장님이 데려온 신규 임차인과 임대인이 계약을 체결하는 것을 정당한 사유 없이 거절·방해하면 안 됩니다.

갱신요구권 10년을 다 써서 더 이상 갱신을 요구할 수 없는 사장님도 권리금 보호는 받습니다(대법원 판례). 「10년 지났으니 권리금도 없다」는 말은 틀렸습니다.

3. 임대인의 「방해 행위」 네 가지

법이 정한 방해 행위입니다.

  1. 사장님이 데려온 신규 임차인에게 임대인이 권리금을 요구하거나 받는 것
  2. 신규 임차인이 사장님에게 권리금을 못 주게 하는 것
  3. 신규 임차인에게 주변 시세보다 현저히 높은 차임·보증금을 요구하는 것
  4. 그 밖에 정당한 사유 없이 신규 임차인과 계약 체결을 거절하는 것

「내가 직접 쓸 거다」「재건축할 거다」「가족이 들어온다」 같은 말로 계약을 거절하는 것이 4번에 해당하는지가 실무에서 가장 많이 다투어집니다. 단순히 직접 사용하겠다는 것만으로 정당한 사유가 되지 않는다고 본 판례가 있고, 재건축은 계약 당시 고지 여부·구체적 계획 유무에 따라 갈립니다.

4. 임대인이 정당하게 거절할 수 있는 경우

  • 신규 임차인이 보증금·차임을 낼 자력이 없는 경우
  • 신규 임차인이 임차인 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
  • 그 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우
  • 임대인이 신규 임차인과 이미 권리금 계약을 하고 그 권리금을 사장님에게 지급한 경우

또 사장님 쪽 사정으로 보호가 없어지는 경우도 있습니다. 3기분 차임 연체, 무단 전대, 고의·중과실로 건물을 파손한 경우 등 갱신 거절 사유에 해당하면 권리금 보호도 받지 못합니다. 연체 이력이 있으면 미리 정리하세요.

5. 방해받았을 때 — 손해배상

임대인이 방해해 권리금을 못 받았으면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

  • 금액 — 신규 임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 감정액 중 낮은 금액이 한도입니다.
  • 기한 — 임대차 종료일부터 3년 안에 청구해야 합니다.
  • 입증 — 사장님이 「신규 임차인을 주선했고, 임대인이 정당한 사유 없이 거절했다」를 증명해야 합니다. 그래서 기록이 전부입니다.

6. 사장님이 미리 준비할 것 — 기록이 권리금입니다

  1. 권리금 계약서 — 신규 임차인과 서면으로. 국토교통부 「상가건물 임대차 권리금계약서」 표준 양식이 있습니다. 금액, 지급 시기, 임대인이 계약을 거절하면 무효가 된다는 조건을 넣습니다.
  2. 신규 임차인 정보를 임대인에게 서면 통지 — 이름, 업종, 보증금·차임 제안, 신용·자력 자료. 내용증명이나 이메일처럼 날짜가 남는 방법으로.
  3. 임대인의 답변 기록 — 거절 사유를 말로 하면 문자로 「말씀하신 대로 ○○ 사유로 거절하시는 것이 맞는지」 확인을 남깁니다.
  4. 권리금 감정 — 다툼이 예상되면 감정평가사에게 권리금 감정을 받아 둡니다. 손해배상의 기준이 됩니다.
  5. 시세 자료 — 주변 상가의 보증금·차임. 임대인이 「현저히 높은 차임」을 요구했는지 보여 주는 근거입니다.

7. 흔한 실수

  • 구두로만 진행 — 「임대인이 안 된다고 했어요」는 증거가 아닙니다.
  • 보호 기간 전에 움직임 — 종료 6개월 전보다 앞서 신규 임차인을 데려가면 임대인이 거절해도 방해로 보지 않을 수 있습니다. 시기를 맞추세요.
  • 권리금 계약 없이 신규 임차인만 소개 — 얼마를 받기로 했는지가 없으면 손해액을 정할 수 없습니다.
  • 연체 이력 방치 — 3기분 연체 사실이 있으면 보호가 사라집니다.

Q. 임대인이 「권리금은 인정 못 한다」는 특약을 계약서에 넣었습니다. A. 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없다고 봅니다(강행규정). 다만 사장님이 이전 임차인에게 권리금을 안 냈고 시설도 임대인 것이라면 실제 권리금 가치 자체가 낮게 평가될 수 있습니다.

Q. 임대인이 새 세입자와 계약은 하되 「내가 직접 권리금을 받겠다」고 합니다. A. 방해 행위 1번에 해당합니다. 기록을 남기고 조정·손해배상을 검토하세요.

Q. 건물이 재건축된다고 합니다. 권리금은 포기해야 하나요? A. 계약 당시 재건축 계획을 구체적으로 고지받았는지, 안전 문제로 철거가 불가피한지에 따라 다릅니다. 무조건 포기할 사안이 아니니 상담을 받으세요.

권리금 분쟁은 사실관계와 기록에 따라 결론이 크게 달라집니다. 이 글은 법률 자문이 아니며, 대한법률구조공단(132), 상가건물임대차분쟁조정위원회, 변호사와 상담하세요. 「상가 임대차 10년 — 계약갱신요구권」 「임대료 인상 5% 상한」 글과 함께 읽으면 임대차 종료 전 순서가 정리됩니다.