「다음 계약부터 월세 30만 원 올리겠습니다」라는 말을 들으면 사장님은 「올려 줘야 하나, 나가야 하나」 둘 중 하나로 생각합니다. 그 사이에 법이 정한 한도 안에서만 올릴 수 있다는 선택지가 있습니다. 상가건물 임대차보호법이 그 한도를 정해 두었습니다.

이 글은 법률 자문이 아니며 일반적인 규칙을 설명합니다. 계약 내용과 지역·금액에 따라 결론이 달라지니 아래 상담 창구에서 확인하세요.

1. 먼저 「환산보증금」 — 내 가게가 어느 규칙을 받는지

상가건물 임대차보호법은 모든 규정을 모든 상가에 똑같이 적용하지 않습니다. 환산보증금이 지역별 기준 금액 이하인 임대차에 더 많은 보호를 줍니다.

환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)

예를 들어 보증금 5,000만 원에 월세 200만 원이면 5,000만 + 2억 = 2억 5,000만 원입니다. 지역별 기준 금액은 시행령에 있고(서울이 가장 높고 지방으로 갈수록 낮음), 몇 년에 한 번씩 조정됩니다. 법제처 국가법령정보센터에서 「상가건물 임대차보호법 시행령」을 열면 현재 기준이 나옵니다.

구분 환산보증금 기준 이하 기준 초과
계약갱신요구권(최대 10년) 적용 적용
권리금 회수 보호 적용 적용
대항력(건물이 팔려도 계약 유지) 적용 적용
차임 증액 상한 5% 적용 미적용(협의)
우선변제권·최단 존속기간 1년 등 적용 일부 미적용

즉 5% 상한은 환산보증금이 기준 이하일 때 확실히 적용됩니다. 기준을 넘는 상가는 상한 규정이 없어 「협의」 영역이지만, 그래도 갱신요구권 자체는 있습니다.

2. 5% 상한의 내용

환산보증금 기준 이하 상가에서 임대인이 월세·보증금을 올리려면,

  • 청구 당시 금액의 5%를 넘을 수 없습니다. 월세 200만 원이면 최대 210만 원.
  • 한 번 올린 뒤 1년 안에는 다시 올릴 수 없습니다.
  • 인상 청구는 「조세·공과금·경제 사정의 변동」이 있을 때 할 수 있고, 계약 기간 중에도 청구는 가능합니다.

5%를 넘는 인상에 사장님이 동의해서 계약서를 다시 썼다면 어떻게 될까요. 여기서 갱신의 종류가 갈립니다.

3. 「갱신요구권 행사로 갱신」 vs 「합의 갱신」

  • 사장님이 갱신요구권을 행사해 갱신된 계약(임대인이 거절 못 하고 이어진 경우)은 이전 계약과 같은 조건이 원칙이고, 인상은 5% 안에서만 됩니다. 5%를 넘겨 올린 부분은 무효로 보아 돌려받을 수 있다는 것이 법원의 태도입니다.
  • 양쪽이 새로 조건을 정해 합의로 갱신한 계약은 상한 규정이 그대로 적용되지 않는다고 본 대법원 판례가 있습니다. 즉 임대인의 인상 요구에 사장님이 「알겠다」고 새 계약서에 서명하면, 나중에 5%를 이유로 다투기 어려워집니다.

그래서 실무 요령은 이렇습니다. 인상 요구를 받으면 「계약갱신을 요구합니다. 차임은 법정 상한 안에서 협의하겠습니다」를 서면(내용증명·문자 기록)으로 먼저 보내세요. 갱신요구권을 행사했다는 기록이 사장님을 지킵니다. 갱신요구는 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 해야 합니다.

4. 거절할 수 있는 경우와 없는 경우

거절(또는 상한 주장)이 되는 경우

  • 5%를 넘는 인상 요구
  • 1년 안의 재인상 요구
  • 근거(주변 시세·세금 변동) 없이 「그냥 올린다」는 요구 — 협의 대상이며, 합의가 안 되면 조정·소송에서 적정 금액이 정해집니다.

거절이 어려운 경우

  • 환산보증금 기준을 넘는 상가에서의 합리적 인상 요구
  • 갱신요구권 10년을 다 쓴 뒤의 새 계약 조건
  • 사장님이 3기분 차임을 연체한 이력 등으로 갱신요구권 자체를 잃은 경우

임대인이 인상을 거절당했다고 계약 해지·명도를 요구할 수는 없습니다. 갱신요구권이 살아 있는 한 「안 올려 주면 나가라」는 통하지 않습니다.

5. 반대로 — 내려 달라고 할 수도 있습니다

경제 사정 변동으로 차임이 과도해졌으면 사장님이 감액 청구를 할 수 있습니다. 코로나 시기에 실제로 많이 쓰였고, 감액에는 5% 같은 상한이 없습니다. 임대인이 거부하면 분쟁조정위원회나 소송에서 다툽니다. 감액 청구 역시 서면으로 남기세요.

6. 합의가 안 되면 — 분쟁조정위원회

상가건물임대차분쟁조정위원회(대한법률구조공단, LH, 한국부동산원 등에 설치)에 조정을 신청하면 비용이 거의 없이 전문가가 중재합니다. 조정이 성립하면 재판상 화해와 같은 효력이 있습니다. 소송보다 빠르고, 임대인과의 관계를 완전히 깨지 않는 방법입니다.

준비할 것: 임대차계약서, 인상 요구 기록, 주변 시세 자료(비슷한 상가의 임대료), 그동안 낸 임대료 내역.

Q. 계약서에 「매년 5% 인상」 조항이 있습니다. 자동으로 올라가나요? A. 환산보증금 기준 이하라면 상한 규정이 우선하므로 5%까지는 유효할 수 있지만, 「경제 사정 변동」 없이 기계적으로 올리는 것은 다툼의 여지가 있습니다. 5%를 넘는 자동 인상 조항은 그 초과 부분이 무효로 볼 수 있습니다.

Q. 임대인이 바뀌었습니다. 새 임대인이 조건을 바꾸자고 합니다. A. 사업자등록을 한 사장님은 대항력이 있어 새 임대인이 기존 계약을 그대로 승계합니다. 인상 규칙도 같습니다. 새 임대인이라고 새 계약을 요구할 수 없습니다.

Q. 월세 대신 관리비를 크게 올리겠다고 합니다. A. 관리비를 명목으로 실질적인 차임 인상을 하는 것은 상한 회피로 문제될 수 있습니다. 관리비 내역(실비인지)을 요구하고 기록을 남기세요.

환산보증금 기준 금액은 시행령 개정으로 바뀝니다(법제처 국가법령정보센터에서 확인). 이 글은 법률 자문이 아니며, 구체적 사안은 대한법률구조공단(132), 상가건물임대차분쟁조정위원회, 변호사와 상담하세요. 「상가 임대차 10년 — 계약갱신요구권」 글과 「권리금」 글을 함께 보면 순서가 잡힙니다.